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]article_adlist-->2025年的上海楼市，分化从未如此剧烈。
一方面，上海豪宅冲线20万+/㎡；另一方面，远郊老破小的成交价跌破万元大关，部分房源成交单价甚至跌破6000元/㎡，沦为上海楼市的"价格洼地"…
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跌惨了！上海这里，跌破6000元/㎡成交…
贝壳找房网数据显示，今年3月，金山新城的石化新村成交了约21套房源。
其中多套二手房的成交单价在约6000-7000元/㎡区间，甚至有房源跌破6000元/㎡成交：
石化六村，建面约45.96㎡房源，成交总价约30万，折合单价约6528元/㎡；
石化十五村，建面约53.78㎡房源，成交总价约31万，折合单价约5765元/㎡；
石化十二村，建面约47.35㎡房源，成交总价约30万，折合单价约6336元/㎡；
石化十二村，建面约47.35㎡房源，成交总价约31.6万，折合单价约6674元/㎡。
图源：贝壳找房事实上，石化新村的低价成交，仅仅是上海远郊老破小的一个缩影。
比如，宝山月浦的月浦新村。
贝壳找房网数据显示，今年以来，小区成交约10套二手房，其中有一套建面约40.57㎡房源，成交总价约76万，折合单价约18734元/㎡。
图源：贝壳找房再比如，安亭的芙蓉新村。
贝壳找房网数据显示，今年2月，小区成交2套二手房，成交单价在约2-2.1万/㎡区间。
图源：贝壳找房而同区域内，更靠近外环的江桥三村，二手房成交单价在约2.8-3.5万/㎡区间。
图源：贝壳找房02
三重暴击！远郊老破小，正在被抛弃…
为什么远郊老破小的房价越来越低了呢？归根结底，主要还是三个原因。
1）产业空心化
作为计划经济时代的"工业卫星城"，石化新村、月浦新村等曾依托宝钢、上汽等巨头创造就业神话。
但随着传统工业转型，这些区域产业下滑，人口流失。
比如宝山，钢铁产能缩减导致产业工人外迁，直接冲击本地购房需求。
再比如松江，新城产业导入不足，松江新城靠G60科创走廊吸引人才时，松江老城面临年轻人口流失。
2）新城虹吸
"五大新城"战略重塑了上海郊区格局。
首先是配套的落差，相比老城，新城的城建配套更加完善，而老城发展已基本定型，很难再有改善空间。
其次，公务员、教师等稳定收入群体集体迁往新城，老城的老破小，也就没人买了。
3）产品力坍塌
当近郊老破小靠地铁、学区维持流动性时，远郊产品正在经历全面溃败。
交通硬伤：距市区40公里+无轨交直达，通勤成本碾压居住性价比。
产品代差：对比九亭电梯次新房，远郊老破小在物业、停车位等方面远远落后。
价格无优势：安亭芙蓉新村2.1万/㎡挂牌价，而昆山花桥的电梯商品房单价约1万/㎡。
写在最后：
远郊老破小的落幕，恰是上海城市发展模式转型的注脚。
当城市化从"摊大饼"转向"绣花针"，远郊老破小正从"不动产"沦为"不动"资产，部分区域出现有价无市的流动性危机。
对此，你怎么看？
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（转自：上海楼市情报）
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